Als Eigentümer einer Immobilie wissen Sie: Ein zuverlässiger Hausmeister ist Gold wert. Er kümmert sich um Ordnung, Sicherheit und kleine Reparaturen – und entlastet Sie im Alltag erheblich. Was viele Eigentümer dabei übersehen: Die Kosten für den Hausmeister lassen sich steuerlich absetzen und so teilweise vom Finanzamt zurückholen.
Nach § 35a Einkommensteuergesetz (EStG) gelten viele Leistungen eines Hausmeisters als haushaltsnahe Dienstleistungen. Das bedeutet: Sie können bis zu 20 % der Arbeitskosten steuerlich geltend machen – ganz gleich, ob Sie eine vermietete Wohnung besitzen oder in Ihrem eigenen Haus wohnen. Voraussetzung ist, dass die Leistungen im oder am Haushalt erbracht werden und eine ordnungsgemäße, unbare Zahlung erfolgt.
Gerade bei Mehrfamilienhäusern oder Eigentümergemeinschaften (WEGs) summieren sich die Hausmeisterkosten schnell. Neben klassischen Tätigkeiten wie Treppenhausreinigung oder Winterdienst gehören auch Gartenpflege, Müllentsorgung oder kleinere Wartungsarbeiten dazu. Entscheidend ist, dass der Hausmeister keine Materialkosten berechnet, sondern seine Arbeitsleistung klar ausgewiesen ist.
In diesem Ratgeber erfahren Sie Schritt für Schritt, wie Sie Ihren Hausmeisterservice steuerlich absetzen, welche Unterlagen das Finanzamt verlangt und welche Leistungen anerkannt werden. So sichern Sie sich bares Geld – und behalten gleichzeitig Ihre Immobilie in Top-Zustand.
Was zählt als Hausmeisterservice?: Leistungen im Überblick
Der Begriff Hausmeisterservice ist weit gefasst – und genau hier liegt der Knackpunkt, wenn es ums steuerliche Absetzen geht. Als Eigentümer sollten Sie wissen, welche Tätigkeiten tatsächlich als haushaltsnahe Dienstleistungen gelten und somit vom Finanzamt anerkannt werden – und welche nicht.
Typische Aufgaben eines Hausmeisters
Zum Hausmeisterservice gehören in der Regel alle Arbeiten, die regelmäßig in oder an Ihrer Immobilie anfallen und von einer Hilfsperson ausgeführt werden könnten. Dazu zählen zum Beispiel:
- Reinigung von Treppenhaus, Keller, Fluren und Gemeinschaftsräumen
- Pflege von Grünanlagen, Rasenmähen, Heckenschneiden
- Schneeräum- und Streudienste im Winter
- Entsorgung von Müll und Sperrmüll
- Überwachung von technischen Anlagen (z. B. Heizung, Beleuchtung)
- Kleinere Reparatur- oder Wartungsarbeiten
Wichtig: Es muss sich um wiederkehrende Dienstleistungen handeln, die dem Erhalt oder der Pflege Ihrer Immobilie dienen – nicht um umfangreiche Bau- oder Sanierungsmaßnahmen.
Abgrenzung zu Handwerkerleistungen
Das Finanzamt unterscheidet klar zwischen haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerleistungen.
- Haushaltsnahe Dienstleistungen (wie Hausmeister, Gartenpflege oder Reinigung) sind Arbeiten, die im laufenden Betrieb anfallen.
- Handwerkerleistungen (z. B. Austausch der Heizungsanlage, Dachreparaturen) betreffen Instandsetzung oder Modernisierung.
Beide können steuerlich geltend gemacht werden, aber unter unterschiedlichen Obergrenzen (§ 35a Abs. 2 und 3 EStG). Entscheidend ist, dass Sie die Kosten getrennt ausweisen lassen – etwa, wenn Ihr Hausmeister auch kleine Reparaturen übernimmt.
Welche Arbeiten steuerlich anrechenbar sind
Damit das Finanzamt Ihre Hausmeisterkosten anerkennt, müssen folgende Punkte erfüllt sein:
- Die Leistung wurde im Haushalt (also auf dem Grundstück) erbracht.
- Die Rechnung enthält keine Materialkosten, nur Arbeitszeit.
- Die Zahlung erfolgte per Überweisung (nicht bar).
- Der Anbieter ist gewerblich tätig (keine „Gefälligkeit“).
💡 Tipp: Fordern Sie von Ihrem Dienstleister eine detaillierte Jahresaufstellung an, in der die einzelnen Leistungen klar getrennt aufgeführt sind. Das erleichtert die steuerliche Zuordnung erheblich.
Voraussetzungen, um den Hausmeisterservice steuerlich abzusetzen
Damit das Finanzamt Ihre Ausgaben für den Hausmeister anerkennt, müssen einige formale und inhaltliche Bedingungen erfüllt sein. Wer hier sorgfältig vorgeht, kann sich als Eigentümer jedes Jahr einen spürbaren Steuerbonus sichern – ohne großen Aufwand.
Wer darf die Kosten absetzen
Als Eigentümer oder Vermieter dürfen Sie die Hausmeisterkosten steuerlich geltend machen, wenn die Leistungen in Ihrem Haushalt oder an Ihrem Grundstück erbracht wurden. Das gilt sowohl für selbst bewohnte Immobilien als auch für vermietete Objekte.
- Selbstnutzer setzen die Kosten als haushaltsnahe Dienstleistungen gemäß § 35a Abs. 2 EStG ab.
- Vermieter können die Hausmeisterkosten zusätzlich über die Betriebskostenabrechnung auf ihre Mieter umlegen – und den nicht umlegbaren Anteil (z. B. Verwaltung) selbst steuerlich ansetzen.
- Eigentümergemeinschaften (WEGs) dürfen ihren anteiligen Hausmeisterbetrag aus der Jahresabrechnung angeben, sofern die Hausverwaltung die Beträge sauber aufgeschlüsselt hat.
Notwendige Nachweise und Rechnungen
Das Finanzamt legt großen Wert auf transparente Nachweise. Folgende Unterlagen sind Pflicht:
- Rechnung mit Leistungsbeschreibung
– Die Rechnung muss Arbeitskosten und Materialkosten getrennt ausweisen.
– Pauschalbeträge ohne Aufschlüsselung erkennt das Finanzamt in der Regel nicht an. - Unbare Zahlung
– Barzahlungen oder Quittungen werden grundsätzlich nicht akzeptiert.
– Überweisen Sie daher jede Rechnung vom Konto, damit ein Zahlungsnachweis vorliegt. - Adressdaten und Leistungsort
– Rechnung und Zahlung müssen eindeutig Ihrer Immobilie zugeordnet sein.
💡 Tipp: Bitten Sie Ihren Hausmeisterdienst jedes Jahr um eine Jahresbescheinigung für die Steuer, in der die anrechenbaren Arbeitskosten ausgewiesen sind – ähnlich wie bei der Nebenkostenabrechnung.
Was das Finanzamt nicht anerkennt
Einige Posten sind von der Steuerermäßigung ausgeschlossen:
- Materialkosten (z. B. Ersatzteile, Glühbirnen)
- Leistungen außerhalb des Grundstücks (z. B. Arbeiten an öffentlichem Gehweg)
- Barzahlungen
- Eigenleistungen (wenn Sie selbst tätig werden)
Wer diese Punkte beachtet, hat die besten Chancen, dass das Finanzamt die Hausmeisterkosten vollständig anerkennt – und profitiert doppelt: durch weniger Aufwand und eine spürbare Steuerersparnis.
So tragen Sie den Hausmeisterservice in der Steuererklärung ein
Sind die Rechnungen geprüft und die Zahlungen nachweisbar, stellt sich die Frage: Wo genau trage ich den Hausmeisterservice in der Steuererklärung ein?
Die gute Nachricht: Der Aufwand ist überschaubar – vorausgesetzt, Sie wissen, in welchem Abschnitt der Anlage Sie die Angaben machen müssen.
Eintrag in der Steuererklärung (Anlage „Haushaltsnahe Dienstleistungen“)
Für selbst bewohnte Immobilien gehören die Kosten für den Hausmeister in die Anlage „Haushaltsnahe Dienstleistungen“ Ihrer Steuererklärung.
- Geben Sie dort die reinen Arbeitskosten an, die auf dem Grundstück angefallen sind.
- Der Höchstbetrag für haushaltsnahe Dienstleistungen liegt derzeit bei 20 % von maximal 20.000 €, also bis zu 4.000 € Steuerermäßigung pro Jahr (§ 35a Abs. 2 EStG).
- Die entsprechende Zeile lautet:
„Aufwendungen für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, Dienstleistungen und Pflegeleistungen“.
Für vermietete Objekte erfolgt die steuerliche Berücksichtigung zweigleisig:
- Umlagefähige Hausmeisterkosten werden über die Betriebskostenabrechnung an die Mieter weitergegeben.
- Nicht umlagefähige Anteile (z. B. Verwaltung oder Organisation) können Sie als Werbungskosten in der Anlage V („Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“) ansetzen.
Hausmeisterservice online über ELSTER oder Steuer-Apps eintragen
Wer seine Steuer digital über ELSTER oder eine moderne Steuer-App (z. B. WISO, Taxfix, Smartsteuer) einreicht, findet dort meist eine einfache Eingabemaske.
Dort wählen Sie den Punkt „Haushaltsnahe Dienstleistungen“, geben die Summe der Arbeitskosten ein und laden auf Wunsch die Rechnungen als PDF hoch.
💡 Tipp:
Notieren Sie sich im Freitextfeld den Hinweis „Hausmeisterservice gemäß § 35a EStG“ – das erleichtert der Finanzverwaltung die Zuordnung.
Rechenbeispiel: Wie viel Geld Sie zurückbekommen können
Angenommen, Ihr Hausmeisterservice berechnet jährlich 2.400 € für Arbeitsleistungen (ohne Materialkosten).
Davon sind 20 % steuerlich absetzbar, also 480 €, die direkt von Ihrer Einkommensteuer abgezogen werden – nicht nur vom zu versteuernden Einkommen, sondern von der Steuerschuld selbst.
Das bedeutet: Jeder korrekt eingetragene Hausmeisterservice spart bares Geld – und bringt Ihre Immobilie gleichzeitig in Schuss.
Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung
Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, sind Hausmeisterkosten nicht nur steuerlich interessant – sie gehören auch zu den klassischen Betriebskosten, die Sie auf Ihre Mieter umlegen dürfen. Dabei ist jedoch wichtig, die Posten sauber zu trennen, damit sowohl Mieterabrechnung als auch Steuererklärung korrekt bleiben.
Was Eigentümer ansetzen dürfen
Laut Betriebskostenverordnung (§ 2 Nr. 14 BetrKV) zählen Hausmeisterkosten zu den umlagefähigen Betriebskosten. Als Eigentümer dürfen Sie diese Ausgaben also in der Nebenkostenabrechnung an Ihre Mieter weitergeben – vorausgesetzt, die Leistungen sind tatsächlich dem laufenden Betrieb zuzuordnen.
Dazu gehören z. B.:
- Reinigung und Pflege des Gemeinschaftseigentums
- Überwachung technischer Anlagen (Heizung, Beleuchtung, Aufzug)
- Schneeräumen, Streudienste und Müllentsorgung
- Kleinere Instandhaltungs- oder Wartungsaufgaben
Nicht umlagefähig sind hingegen Verwaltungstätigkeiten (z. B. Kontrolle von Handwerkerrechnungen oder Koordination von Reparaturen) sowie Instandsetzungen, also größere Reparaturen. Diese Anteile dürfen Sie aber weiterhin steuerlich als Eigentümer selbst ansetzen, sofern sie unter § 35a EStG fallen.
Aufschlüsselung in der Betriebskostenabrechnung
Wenn Sie Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind, erhalten Sie von der Hausverwaltung eine jährliche Gesamt- und Einzelabrechnung. Für das Finanzamt ist entscheidend, dass die Hausmeisterkosten klar ausgewiesen sind. Fehlt diese Trennung, kann das Finanzamt die Steuerermäßigung ablehnen.
💡 Tipp: Bitten Sie Ihre Hausverwaltung um eine jährliche Bescheinigung nach § 35a EStG, in der die haushaltsnahen Dienstleistungen separat aufgelistet sind – inklusive Anteil der Arbeitskosten. Diese Bescheinigung können Sie direkt Ihrer Steuererklärung beifügen.
Besonderheiten bei Eigentümergemeinschaften
In WEGs sind Hausmeisterkosten oft Teil eines Gesamtvertrags. Ihr anteiliger Betrag richtet sich nach Ihrem Miteigentumsanteil. Nur dieser Anteil ist steuerlich relevant.
Bewahren Sie daher sowohl die Jahresabrechnung als auch den Nachweis der Zahlung sorgfältig auf – beides kann das Finanzamt anfordern.
So stellen Sie sicher, dass Ihre Nebenkostenabrechnung und die Steuererklärung lückenlos zusammenpassen – und Sie Ihren vollen Steuerbonus ausschöpfen.
Rechtliche Grundlagen und Grenzen der Steuerermäßigung
Wer als Eigentümer seinen Hausmeisterservice steuerlich absetzen möchte, profitiert von einem klar geregelten Rechtsrahmen – allerdings mit festen Grenzen. Das zentrale Fundament bildet § 35a Einkommensteuergesetz (EStG). Dieser Paragraf erlaubt es privaten Haushalten, bestimmte Arbeiten im oder am Haus steuerlich geltend zu machen.
§ 35a EStG im Überblick
Der Gesetzgeber unterscheidet drei Kategorien haushaltsnaher Aufwendungen:
- Haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse
– etwa Minijobs im Haushalt (z. B. Hausmeister auf 520-€-Basis)
– bis zu 20 % von maximal 2.550 €, also höchstens 510 € Ermäßigung jährlich - Haushaltsnahe Dienstleistungen
– z. B. Reinigung, Gartenpflege, Hausmeisterservice
– bis zu 20 % von maximal 20.000 €, also 4.000 € Steuerermäßigung jährlich - Handwerkerleistungen
– z. B. Reparaturen, Wartungen, Modernisierungen
– bis zu 20 % von maximal 6.000 €, also 1.200 € Steuerermäßigung jährlich
Der Hausmeisterservice fällt in der Regel in die zweite Kategorie, kann aber – wenn Reparaturarbeiten dazukommen – anteilig auch unter Punkt 3 fallen. Wichtig ist daher immer die saubere Trennung der Leistungen auf der Rechnung.
Höchstbeträge und Einschränkungen
Die Höchstgrenzen gelten pro Haushalt, nicht pro Immobilie.
Besitzen Sie also mehrere Wohnungen in einem Gebäude, können Sie den Gesamtbetrag nur einmal pro Steuerjahr ansetzen.
Bei WEGs zählt Ihr eigener Miteigentumsanteil als haushaltsbezogen – nicht die gesamte Gemeinschaft.
Das Finanzamt prüft außerdem:
- ob die Leistung tatsächlich im Haushalt erbracht wurde (nicht auf öffentlichem Gelände),
- ob die Zahlung unbar erfolgte,
- und ob die Rechnung eindeutig den Arbeitsanteil ausweist.
Fehlt eines dieser Kriterien, wird die Steuerermäßigung meist gestrichen.
Gerichtsurteile & aktuelle Entwicklungen
Die Rechtsprechung hat den Spielraum für Eigentümer in den letzten Jahren deutlich konkretisiert.
Beispiel: Laut einem Urteil des Finanzgerichts Rheinland-Pfalz (Az. 5 K 2152/12) sind selbst gemeinschaftlich genutzte Flächen wie Garagenhöfe oder Zugangswege steuerlich begünstigt – solange sie zum Grundstück gehören.
Aktuell plant das Bundesfinanzministerium eine weitere Vereinfachung der Nachweispflichten, um Eigentümern die Geltendmachung haushaltsnaher Dienstleistungen zu erleichtern (Stand: 2025).
Tipps & Praxisbeispiele: So klappt’s mit dem Finanzamt
Selbst wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, gibt es in der Praxis oft Unsicherheiten: Welche Formulierungen akzeptiert das Finanzamt? Wie detailliert muss die Rechnung sein? Und wie hoch darf der Arbeitsanteil sein? Mit ein paar erprobten Tricks und Beispielen vermeiden Sie typische Stolperfallen – und holen das Maximum aus Ihrem Hausmeisterservice heraus.
Checkliste: Diese Punkte sollten Eigentümer prüfen
✅ 1. Leistungsbeschreibung kontrollieren
Die Rechnung sollte klar angeben, welche Arbeiten durchgeführt wurden (z. B. Gartenpflege, Treppenhausreinigung, Winterdienst).
Vermeiden Sie Sammelbegriffe wie „Hausmeisterservice pauschal“, da diese zu Ablehnungen führen können.
✅ 2. Arbeits- und Materialkosten getrennt ausweisen
Nur der Arbeitslohn ist absetzbar. Bitten Sie den Dienstleister, diesen Posten ausdrücklich aufzuführen.
✅ 3. Zahlung immer per Überweisung
Barzahlungen sind tabu – das Finanzamt erkennt sie nicht an. Kontoauszüge dienen als Nachweis.
✅ 4. Steuerbescheinigung nach § 35a EStG anfordern
Diese erhalten Sie meist von Ihrer Hausverwaltung oder direkt vom Dienstleister. Sie listet alle absetzbaren Arbeitskosten auf.
✅ 5. Rechnungen archivieren
Bewahren Sie Rechnungen und Zahlungsnachweise mindestens zwei Jahre auf – bei Vermietung besser länger.
Praxisbeispiel 1 – Eigentümer einer vermieteten Wohnung
Herr Meier besitzt eine Eigentumswohnung, die er vermietet.
Laut Jahresabrechnung der WEG entfallen 1.200 € auf Hausmeisterkosten.
Davon sind laut Verwaltung 900 € Arbeitskosten und 300 € Material.
Die 900 € werden in der Steuererklärung unter „haushaltsnahe Dienstleistungen“ angegeben.
Herr Meier spart 180 € Steuern (20 % von 900 €) – zusätzlich zu den umgelegten Betriebskosten, die er seinen Mietern berechnet.
Praxisbeispiel 2 – Eigentümer eines Mehrfamilienhauses
Frau Schneider beauftragt einen Hausmeisterdienst für ein 6-Parteien-Haus.
Die jährliche Rechnung über 3.000 € enthält 2.500 € Arbeitslohn und 500 € Material.
Sie überweist den Betrag vollständig und weist den Arbeitsanteil in der Steuererklärung aus.
Das Finanzamt erkennt den vollen Betrag an – 500 € Steuerersparnis (20 % von 2.500 €).
Typische Stolperfallen vermeiden
🚫 Barzahlung – führt fast immer zur Ablehnung
🚫 Pauschalrechnungen ohne Aufschlüsselung – werden selten anerkannt
🚫 Falsche Zuordnung (z. B. öffentliche Flächen) – gilt nicht als „im Haushalt“
Wer diese Regeln beachtet, hat die besten Karten beim Finanzamt – und kann jedes Jahr ohne Stress einen Teil seiner Hausmeisterkosten zurückholen.
Fazit: Hausmeisterservice steuerlich absetzen
Ein gut organisierter Hausmeisterservice ist für Eigentümer weit mehr als nur Komfort – er ist auch ein handfester Steuervorteil. Wer die gesetzlichen Vorgaben aus § 35a EStG kennt und korrekt umsetzt, kann jedes Jahr mehrere Hundert Euro sparen. Entscheidend ist, dass Sie alle Anforderungen erfüllen: klare Rechnungen, unbare Zahlungen, getrennte Ausweisung der Arbeitskosten und eine nachvollziehbare Zuordnung zur Immobilie.
Ob Einfamilienhaus, vermietete Eigentumswohnung oder WEG-Anteil – in fast allen Fällen lassen sich die Hausmeisterleistungen steuerlich absetzen. Besonders lohnend ist es, regelmäßig eine Jahresbescheinigung Ihres Dienstleisters einzuholen. So sparen Sie sich Rückfragen vom Finanzamt und sichern Ihre Steuerermäßigung mühelos.
Kurz gesagt: Wer seinen Hausmeister ordentlich abrechnet, spart nicht nur Zeit und Nerven, sondern auch bares Geld. Denn jede korrekt erfasste Dienstleistung mindert direkt Ihre Steuerlast – nicht Ihr Einkommen, sondern Ihre tatsächliche Steuerschuld.